我们是民生中央城二期的业主，民生中央城开发商在未取得房屋综合验收的情况下，于2016年5月19日违规向业主发放交房通知书，催促业主交房。2016年5月30日，业主代表就房屋问题提交了一份意见书到房管局，意见书的主要内容提及“沙盘绿化硬化及设施与现有不一致；地下车库严重漏水；物业费的缴纳；地下车库通风口与图纸不一致；小区大门等问题”。房管局一位尹姓主任接待了几位业主，仔细看了业主的购房合同，当场指出购房合同有问题。根据合同第八条约定，出卖人具备“建筑工程竣工验收备案表”和“面积实测技术报告书”即可交房。这条违背了《中华人民共和国城市房地产管理法（修正）》、《城市房地产开发经营管理条例》、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》、《安徽省城市房地产交易管理条例》等相关法律法规及条例里规定的开发商交房时应提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》、《竣工验收备案表》等“两书一证一表”。尹主任就业主的问题一一做了解答，指出开发商在未取得综合验收的情况下通知业主交房属违规行为。 2016年6月1日，业主接到13956498920的电话，自称是房管局，请业主代表去小区现场。几位业主迅速赶到小区，房管局、开发商、物业都在，房管局一位邓姓主任就意见书上的几个问题作了解答，在验收问题上邓主任一直强调业主已与开发商签订合同，等于承认了合同条款！业主问及合同条款是霸王条款如何处理，邓主任答只要签订了合同就应按合同执行。业主提起5月30日尹主任（也在现场）的回答，尹主任一口否认当时的回答，并没有说合同有问题。业主问及这样的合同是如何在房管局备案，邓主任答是工商局的事，让业主去找工商局。对于沙盘绿化硬化及设施与现有不一致的问题，邓主任如是说：“这只是开发商的一种宣传手段，不一致很正常。”根据《城市房地产开发经营管理条例》第二十六条规定“房地产开发企业不得进行虚假广告宣传”。领导，这点小事本不应该麻烦您，但我们也真的是无计可施了，作为主管部门的房管局，我们业主一致认为某些领导公开偏向开发商，帮开发商辩解，跟开发商穿一条裤 。。。 （现场拍的视频为证），他竟然说开发商有“两书”——《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》就有权叫业主收房，关键的“一表” ——《竣工验收备案表》他不提？？？我们咨询有关部门、查询房产管理法里看到相关规定：《建筑工程竣工备案表》是证明房屋质量经检验合格，达到了交房要求的依据，只有在获得了《建筑工程竣工备案表》后，开发商才可以进行交房，否则在此之前的交房都属于违规操作。作为主管部门的主任是对业务不懂还是故意误导我们业主？为什么跟开发商串通一气？？？？？要不就是“两书一表”在我们宿松根本不用执行，还是一直以来在宿松真的是潜规则？？？？根本就不要什么“两书一表”，宿松房地产行业根本没有什么规范可言，现在埋下的隐患以后或许要我们业主买单，就像现在的一期6号楼一样？？？？？、按照《商品房买卖合同》第八、十一条规定，开发商在房屋交付时应提供“两书一表”，缺一即视为开发商逾期交房。购房者可按照合同的规定行使追索开发商逾期交房的违约责任。逾期超过合同规定期限，还可行解除合同并要求其支付违约金赔偿损失等权利。 我们经过咨询得知，《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》，都是由开发商自己拟定，然后到房产局备案的。两书只是告诉如何使用房屋、应该注意什么、保修时间等，并不代表开发商承诺了责任。《质量保证书》和《使用说明书》上已形成大体统一的规范，问题比较少。与此不同，《竣工验收备案表》则是目前收楼环节中最应该注意的文件，按照有关规定，表上的每一项都必须报有关主管部门备案，缺少任何一项的话，这个楼盘就是“黑楼”，是不能入住的。没这个关键的“一表”，我们业主到底能不能交房？？？？？？？？？？有如此主管部门领导，怪不得我们多次向相关部门反映得不到解决？怪不得开发商根本不把我们业主当一回事？防止我们这些花去毕生心血的弱式群体去市、省或去中央信访局上访，省市新闻电视台暴光，并去售楼处现场阻止售楼等过急行为，这将会将会造成恶列的政治影响，希望领导能为我们弱势的业主群体作主！不能让无良开发商肆意侵犯我们业主的权益！
如果开发商没有“二书一表”的情况下就交房，业主收房以后，视为房屋的交付使用，表明业主认可了开发商的这种行为，那么，房屋毁损、灭失的风险就有业主承担，等于业主认可了房屋的质量。 如果将来因为房子质量不合格不能取得《竣工验收备案表》，从而导致业主不能取得房产证，在起诉开发商时，业主将处于不利的地位。 所以，如果开发商没有取得合格的证书，建议不要收房。并可以按照第17条的规定，向开发商索赔延迟交房的损失。
具体说的话，开发商在交房的时候应提供“三书一证一表”的，即《建筑工程质量认定书》、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《房屋建筑工程竣工验收备案表》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》。其中，《房屋建筑工程竣工验收备案表》尤其重要。何谓两书？ 两书指的是《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。《住宅质量保证书》是房地产开发企业对销售的商品住宅承担质量责任的法律文件。房地产开发企业应按《住宅质量保证书》的约定，承担保修责任。商品住宅售出后，委托物业管理公司等单位维修的，应在《住宅质量保证书》中明示所委托的单位。 《住宅质量保证书》应当包括以下内容： 1.工程质量监督部门核验的质量等级； 2.地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修；3.正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期：屋面防水5年；墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；地面空鼓开裂、大面积起沙1年；门窗翘裂、五金件损坏1年；管道堵塞2个月；供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期；卫生洁具1年；灯具、电器开关6个月；其他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定。 《住宅使用说明书》应当对住宅的结构、性能和各部位（部件）的类型、性能、标准等加以说明，并提出使用注意事项，一般应当包含以下内容： 1.开发单位、设计单位、施工单位，委托监理的应注明监理单位； 2.结构类型； 3.装修、装饰注意事项； 4.上水、下水、电、燃气、热力、通讯、消防等设施配置的说明； 5.有关设备、设施安装预留位置的说明和安装注意事项； 6.门、窗类型，使用注意事项； 7.配电负荷； 8.承重墙、保温墙、防水层、阳台等部位注意事项的说明； 9.其他需要说明的问题。 律师提醒：《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》，都是由开发商自己拟定的，然后到房产局备案。 一般来说，两书只是告诉你如何使用房屋、应该注意什么、保修时间等，并不代表开发商承诺了责任。由于大部分两书都不写明违约责任，业主一旦与开发商有相关纠纷，告上法庭，法庭判案基本会以合同为主，两书仅作参考使用。因此，业主在签订合同时，应把与质量相关的问题明确写入购房合同，以免上当受骗。